案情回顾
2022年6月10日，章某与汤某签订《房屋租赁合同》一份，约定：章某承租汤某所有的房屋一栋，用于经营餐馆。租期自2022年6月10日至2025年6月9日，租金1万元/月，章某应于合同签订当日支付半年的租金，此后租金每半年支付一次。双方任何一方违约，均应向对方支付合同总额的20%作为违约金。当日，章某依约向汤某支付了2022年6月10日至2022年12月9日的房屋租金6万元。2022年9月底，章某因餐馆经营不善，与汤某沟通提前退租事宜，但双方未协商一致。章某于2022年11月告知汤某已将房屋清空并搬离，此后章某也未再支付房租。
法院审判
法院经审理认为，涉案合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于合同解除，认定案涉租赁合同的解除时间为2022年12月9日。汤某在明知章某不再继续承租使用涉案房屋的情况下，未能及时收回房屋导致房屋空置损失，其主张章某支付2022年12月10日至2023年4月9日期间的房屋租金，缺少事实和法律依据，法院不予支持。关于违约金，章某提前解除合同，已构成违约，应当承担相应的违约责任，但汤某主张按照合同约定计算违约金即7.2万元，明显高于其实际损失，章某对此提出异议，故法院依法予以调整。
最终，法院依法判决涉案合同于2022年12月9日解除，章某应向汤某支付违约金4万元。判决作出后，双方均未上诉，现该判决已生效。
唯辩提醒
房屋租赁合同僵局，是指合同履行期限尚未届满，合同双方对于合同是否按照约定继续履行下去产生了较大争议，致使房屋租赁合同继续履行基础完全丧失或者几近丧失的境地。破解合同僵局之道在于双方均应本着诚信原则及时止损。在发生争议后，当事人应当秉持协商理念，主动沟通化解矛盾，违约方积极承担违约责任，守约方可通过合理合法的方式解除合同，索要违约金及相应损失，同时采取适当措施防止损失进一步扩大，以尽快走出合同僵局，保障双方的权利义务。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
第五百九十一条第一款 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。
